איך משקיעים בנדל"ן בארה"ב
בשנים האחרונות נפתחו המון חברות שקוראות למשקיעים ישראלים להשקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי
תוך כדי הבטחה ששוק הנדל"ן האמריקאי הוא הזדמנות טובה להרוויח תשואות גבוהות מאלו שקיימים בשוק הנדל"ן בישראל
אם נוסיף את החוק החדש של השר כחלון הקובע מיסוי גבוהה למי שמחזיק 3 דירות ומעלה נקבל פער גדול בין השוק הישראלי לזה האמריקאי
ואכן ישנו פער בין התשואה שנקבל בישראל על השקעת נדל"ן (בממוצע 3.5%) לזה שנקבל בארה"ב ( בממוצע 8%) ולכן השקעת נדל"ן בארה"ב נתפסת כהזדמנות טובה להשקיע
אולם... נדל"ן בכל מקום בעולם זה שפה שיש ללמוד לפני שמתחילים להשקיע
בדומה מאוד לדרך שבה הייתם קונה נכס בישראל כך יש לעשות כשקונים נכס בארה"ב
אך לפני שנכנס לנקודות החשובות שצרכים לדעת לפני שקונים נדל"ן בואו נבין מדוע שוק הנדל"ן בארה"ב הפך להיות הזדמנות טובה למשקיעים
לקראת סוף 2008 קרה משבר הסאב-פריים בארה"ב ובמילים פשוטות יותר שוק הנדל"ן בארה"ב קרס
הבנקים בארה"ב נתנו משכנתאות גבוהות לבעלי נכסים (לעתים יותר משווי הנכס עצמו) וכשבעלי הנכסים לא יכלו לפרוע את המשכנתה הבנק נאלץ לעקל את הנכס דבר זה הוביל לירידת ביקוש הבתים בארה"ב מכון ששוק הנדל"ן היה מוצף בנכסים בבעלות הבנקים
בעקבות משבר זה (ועוד גורמים אחרים בכלכלת ארה"ב שלא נכנס אליהם כאן) שוק הנדל"ן הגיע לשפל גדול ערך הנכסים ירד בממוצע ל 50% (יש מקומות בארה"ב שהבנקים נתנו בתים תמורת דולר אחד) ואנשים מיהרו למכור את הנכסים שלהם דבר זה הציף את שוק הנדל"ן עוד יותר וגרם לירידה מתמשכת של מחירי הדיור בארה"ב
בארה"ב בשונה מישראל ערך הבית נקבע על פי הנוסחה הבאה: קרקע - 30% מבנה - 70%
בעקבות המשבר של 2008 נוצר עיוות במחירי הבתים ומחיר למ"ר ירד ב 50% לדוגמה - נכס בפלורידה ששיוו 50 אלף דולר לפני 2008 ירד אחרי 2008 ל 25 אלף דולר בעוד שלבנות את אותו הבית מחדש יעלה 35 אלף דולר לכן אנשים העדיפו לחיות בשכירות ולשמור את הכסף שלהם עד שהשוק יתאושש דבר זה גרם לשוק השכירויות לעלות
מה חשוב לדעת לפני שמשקיעים...?לפני שאנחנו משקיעים בנכס אנחנו חייבים לדעת כמה נתוני ברזל *
מחירו האמיתי של הנכס - לפי נתוני שוק / שמאי מחוזי / עסקאות מכירה שבוצעו באזור *
מצב הנכס - משופץ או לא *
גודל הנכס - לפי אישורים של השמאי המחוזי *
אזור (רמת השכונה ) ביקוש והיצע במקום - מצב הדיור בשכונה *
אחוז הבתים הריקים בשכונה *
סוג שטר הבעלות של הנכס האם קיים טייטל אינשורנס - (title) *
שיעבוד - (האם קיים שיעבוד על הנכס) חובות *
גובה השכירות שניתן לקבל על הנכס / שכירות ממוצעת בשכונה *
