top of page

תחזית שוק הנדל"ן בארה"ב לשנת 2021


להלן התחזיות העדכניות ביותר לשוק הדיור לשנת 2021. שוק הדיור חווה צמיחה שוברת שיאים מאז חודש יוני לאחר שהושהה לזמן קצר במהלך פרוץ המגיפה באביב. למרות אי הוודאות הכלכלית המתקרבת, הבחירות השנויות במחלוקת מאוד וההתפשטות המחמירה של המגפה, רוכשי הדירות ממשיכים לחטוף במהירות את הבתים המעטים יחסית שהוצעו למכירה.

המגיפה הפילה באמת את יכולתם של בוני הבתים החדשים למלא את אספקת הדיור כאשר נגמר להם הקרקע. שוק הדיור נמצא במחסור נכסים למכירה כבר כמה

חודשים. גם מלאי הבתים וגם שיעורי המשכנתא נמצאים כעת בשפל ההיסטורי שלהם. העלייה בעבודה מרחוק עוררה גם תנופה פרברית חדשה ומחסור בקרקעות מפותחות גורם לכך שבונים בתים חדשים לא יוכלו לענות על הביקוש הגובר בשנת 2021.

השילוב בין גורמים אלה דחף את מחירי הדירות לרמות גבוהות במיוחד. בעוד שאנו עדיין ניצבים בפני אתגרים כלכליים ובריאותיים, אין ספק שהמדינה תמשיך להתאושש ממגיפה זו וכלכלה משתפרת תמשיך להגביר את התחרות בשוק הדיור. מומחים בענף מאמינים כי שוק הדיור יישאר חזק ואמור לשבור שיאים נוספים בשנת 2021.

המשכנתא הממוצעת לריבית קבועה למשך 30 שנה ירדה ל -2.95 אחוז לעומת 2.96 אחוזים, על פי הסקר השבועי של בנקראט בקרב מלווים גדולים. לפני שנה זה היה 3.90 אחוז. לפני ארבעה שבועות השיעור היה 3.01 אחוז. ממוצע הריבית הקבועה למשך 30 שנה בשבוע שעבר היה 0.93 נקודות אחוז (שווה ערך ל 93 נקודות בסיס) מתחת לשיא של 52 שבועות של 3.88 אחוז.
לפי השער הקבוע הנוכחי ל -30 שנה, תשלם 418.91 $ בכל חודש עבור כל 100,000 $ שאתה לווה, לעומת 419.45 $ בשבוע שעבר. התעריפים צפויים להישאר כך ואולי אפילו לרדת מעט יותר בשנת 2021, מצב זה יצר מציאות שבה תשלומי המשכנתא החודשיים נמוכים מתשלומי השכירות החודשיים על אות הבית בדיוק לכן היום יותר זול להיות בעלים של נכס מאשר לשכור, וזה מה שישאיר את רוכשי הדירות פעילים והם ישמרו על שוק הדיור. חדשות טובות נוספות הן שיותר ויותר בעלי בתים (לווים) יכולים לבחור במימון מחדש בשיעורי היום כדי לקצץ את תשלומי המשכנתא החודשיים.


אחוז הלווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא ירדה בסך הכל ל -6.44%, הרמה הנמוכה ביותר מאז מרץ, אך עדיין יש 3.4 מיליון משכנתאות עבריינות. כדי לסייע ללווים בסיכון לאבד את ביתם עקב מצב חירום לאומי שנגרם כתןצאה מהקורונה, הודיעה הסוכנות הפדרלית על מימון הדיור (FHFA) כי פאני מיי ופרדי מק (המפעלים) שהם מרחיבים את ההקפאה על עיקולים של משפחה אחת ונכסי נדל"ן (REO) ) פינוי עד 31 בינואר 2021 לפחות, מה שמקנה יותר מ -28 מיליון בעלי בתים עם משכנתא מגובה הארגון.

בשלוש ההרחבות האחרונות, ה- FHFA הודיעה כי תמשיך לעקוב אחר השפעתו של נגיף על ענף המשכנתאות ולעדכן את מדיניותה לפי הצורך. נכון לעכשיו שיעורי המשכנתא נמוכים והמחסור במלאי שומרים על שוק הדיור האמריקני חזק בנוגע לביקוש הקונים. גם המחירים וגם המכירות זינקו מחודש על חודש ושברו שיאים חדשים.

בדרך כלל אנו רואים ירידה בביקוש הנכסים בשוק לפני סוף נובמבר המצביעה על האטה עונתית, אך ביקוש זה לא הצטמצם משמעותית מאז מאי, והקונים והמוכרים ממשיכים להתחבר בשיא.

סקרים לאומיים שונים (אותם תוכלו לקרוא בהמשך) מראים כי הצרכנים להוטים להוציא יותר על דיור בשנת 2021, מכיוון שהמשק ממשיך להתאושש לאט מהפנדמיה. צפויה צמיחה חזקה בשנת 2021 במכירות דיור, דמי שכירות ומחירי דירות. דו"ח של בנק הפדרל ריזרב מניו יורק מצא כי משקי הבית החציוניים מצפים להגדיל את הוצאותיהם ב -3.7% בשנים עשר החודשים הקרובים, התחזית האופטימית ביותר מאז 2016.

הפעם שוק הדיור מונע בעיקר משני גורמים: מחסור במלאי דיור זמין וריבית נמוכה במיוחד. גידול שנתי דו ספרתי במחירי הנכסים המוצעים למכירה ומחירי המכירה מראה על חוסר מלאי קיצוני וביקוש מדהים - סימן לשוק הנדל"ן שנשלט ע"י המוכר. שוק הדיור עדיין חם, אך ייתכן שמתחילים לראות כי עליית מחירי הדירות מתחילה להראות סימני בועת נדל"ן אלא אם כן שיעורי המשכנתא ימשיכו לרדת בשנת 2021.

אם המגמה הזו תימשך, זה איתות ששוק הנדל"ן יישאר לוהט גם בחופשות החורף. מגמה זו מראה כי שוק הדיור חזק כמו שהיה במהלך בועת הדיור. 

מכירות בתים מהירות נמשכות בכל אזורי הארץ ומחיר המכירה החיציוני ממשיך לצמוח דו ספרתי. שטף הקונים והמוכרים נותר גבוה באופן חריג בכל עונת הסתיו. לא רק הביקוש לדיור אלא היצע הרישומים החדשים הגיע


גם לנקודה הגבוהה ביותר מאז פרוץ המגיפה. למרות שהמוכרים רושמים יותר ויותר בתים, אנו זקוקים ליותר אספקה ​​חדשה של בתים כדי להוסיף למלאי ולהאט את עליות המחירים החדות הללו.

עליית ערך הבתים עדיין לא הסתיימה - Zillow Research Economic Research צופה כי ערכי הבתים יעלו ב -3.6% בשלושת החודשים הקרובים עד פברואר 2021. תחזית נוספת היא שמחירי הבתים יעלו ב -10.3% בשנים-עשר החודשים שהסתיימו בנובמבר 2021. התחזית הנוכחית קובעת כי היקף המכירות בשנה הקרובה יישאר גבוה ויסיים את שנת 2021 ב 6.9 מיליון מכירות, זהו היקף המכירות השנתי הגבוהה ביותר מאז 2005. בתחזיות הקודמות, החברה ניבאה עלייה של 4.8 אחוז בערכי הבית בין אוגוסט 2020 לאוגוסט 2021.

במאמר תמצאו נתונים המראים כיצד שוק הדיור האמריקאי מתאושש שבוע אחר שבוע ממכות המגיפה. מכירות בתים חדשות עלו גם במהלך המגפה והמכירות הקיימות של בתים נמצאות בשיא

של שנה. לדברי כלכלנים וסוקרי שוק, גם תחום הנדל"ן תמך עד כה בהחלמה הכלכלית של המדינה. ככל שהמחירים ממשיכים לטפס בין חודש לחודש, זה רק מראה את חוסנו של שוק הדיור האמריקני בשנת 2020 לנוכח מיתון כלכלי מתמשך. את הביקוש הקיצוני הנוכחי לטווח הקצר המתבטא בעליית מחירים חדה ניתן לייחס לביקוש הכלוא לרכישת בתים מתקופת מרץ-יולי, כאשר חלק גדול ממדינה היה נעול לחלוטין. מכירות הדיור והמחירים נותרו חזקים במהלך חודשי הקיץ על רקע מלאי קצר יותר ויותר וביקוש גבוה. פעילות קונים חזקה זו מצביעה על שוק דיור בסתיו ובחורף פעיל יותר מהרגיל, בו קונים עשויים להתמודד עם תחרות רבה יותר.


ייתכן שהם יצטרכו לפעול מהר מהרגיל כדי לתפוס את בית החלומות שלהם. בעונת החורף המכירות והמחירים ימשיכו לעלות אך בקצב איטי יותר. כצפוי, הסיכויים לקנייה ומכירה של בתים השתפרו בצורה דרסטית בנובמבר 2020 בגלל שפל במגיפה. עם ריבית גבוהה במיוחד של הקונים בסוף העונה של רכישת הדירות, הרוכשים ממשיכים לנוע הרבה יותר מהר מאשר בפעם שעברה כדי לנצח את התחרות ולנעול שיעורי משכנתא נמוכים. החל מה- 12 בדצמבר 2020, המגמות השבועיות בשוק מראות כי שוק הדיור ממשיך להישאר פעיל גם מחוץ לעונה. הביקוש של הקונים נותר והתאושש בהרבה מההיצע וממשיך לגדול. במהלך החורף נמשיך לראות עליית מחירים אומנם איטית ומתונה יותר.

השוק מתכונן להתחלה חזקה של שנת 2021, במיוחד אם ההיצע החדש ימשיך להשתפר. עם הגבלת ההיצע והגברת הביקוש, נראה שמחירי הדירות נשענים על יסודות מוצקים לשנה הבאה. הם עשויים להחזיק מעמד גם אם תהיה ירידה בפעילות העסקאות בחודשים הקרובים. מחירי הדיור ממשיכים לעלות בגלל ביקוש חזק מאוד אך שיעורי המשכנתא הנמוכים מסייעים לקונים לקזז את העלות המוגברת הזו. שיעורי משכנתא נמוכים יותר שומרים על רוכשי הדירות על צמיחה על רקע עליות מחירים מתמשכות. מחירי הרישום החציוניים צמחו ב -13.3% לעומת השנה שעברה, וסימנו את השבוע ה -18 ברציפות לצמיחת מחירים דו ספרתית.

שיעורי המשכנתא לדיור צפויים להישאר על קרוב ל -3% במהלך 18 החודשים הקרובים, מה שיקל על הקונים עבור הקונים, אך אלא אם כן שיעורי הירידה יורדים, סביר להניח שהמחיר יכול להיות אתגר ראשי בשנת 2021.

הנכסים הרשומים למכירה לאחרונה ירדו ב -2 אחוזים. סיכויי המכירה המשופרים בנובמבר (מבחינת עלייה ברישומים חדשים) לקחו צעד אחורה. אבל אם הם נלקחים כממוצע בשבועות האחרונים, הרישומים החדשים מתקדמים בפריסה ארצית וחלק מהאזורים מצליחים אפילו יותר. רישומים חדשים גדלו בנובמבר באזורים הצפון-מזרחיים והמערביים, וזה סימן טוב ויהיה צורך להמשיך בדרך הזו כדי להכניס עוד בתים לשוק.סך כל הרישומים הפעילים ירד ב -39% במשך השבוע השישי ברציפות. יציבות זו מרמזת על אף שיפורים במגמת המוכרים החדשים, המגמה הנוכחית אינה נותנת הקלה לרוכשים מכיוון שהיא לא תאט את צמיחת המחירים. ירידות יציבות במלאי פעיל במיוחד לנוכח מגמת הצמיחה המשופרת של הרישומים החדשים מצביעים על כך שהקונים מציעים במהירות הצעות על בתים. שוק הדיור ממשיך להעדיף את המוכרים.

עם התעניינות גבוהה של קונים וזרימה מוגבלת של נכסים חדשים, סך הרישומים(נכסים חדשים שעולים למכירה) הפעילים נחלש מהשנה הקודמת. בתים נמכרים בקצב מהיר יותר ויותר בהשוואה לשנה הקודמת. ככל שמלאי חדש מגיע לשוק. הם נחטפים במהירות מהשוק מתחרות קונים כבדה. לכן, יחידות דיור עדיין במחסור, כאשר המלאי שלא נמכר יושב בהיצע של 2.7 חודשים בקצב המכירות הנוכחי.
הזמן שנכס עומד למכירה בשוק היה מהיר ב -13 יום לעומת השנה שעברה - כמעט שבועיים מהר יותר מאשר לפני שנה. אף על פי שהזמן בשוק מצביע על כך שבתים נמכרים כמעט שבועיים מהר יותר מאשר השנה שעברה, בתים ישבו למכירהיותר השבוע בהשוואה לשבוע שעבר.המטרה החשובה היא שבתים נמכרים מהר יותר מאשר בדרך כלל בתקופה זו של השנה. המחזור המהיר משקף את הקצב המהיר מהרגיל של מכירות בתים למרות העונה האיטית בדרך כלל. בנוסף ללחצי השוק של המוכרים, בהם בתים נמכרים במהירות לאחר הרישום, הזמן הנמדד בשוק יורד גם ככל שעוד ועוד רישומים טריים עולה.





Comments


Recent Posts
Archive
Follow Us
  • Facebook Basic Square
bottom of page