סילבוס מפרט שיעורים מגלים את אמריקה

מה נלמד בקורס שמאפשר לנו לעשות תשואה של מעל 30% על עיסקאות נדל"ן בארה"ב?

שיעור מס' 2

מסלולי ההשקעה

בשיעור הזה נלמד:
• מהם מסלולי ההשקעה הקיימים? ישנם 2 מסלולי השקעה עיקריים: קנייה לצורך שכירות או פליפ קנייה שיפוץ ומכירה ברווח. אתם תוכלו להבין איזה מסלול יותר מתאים לכם לפי האסטרטגיה שתבחרו להשקיע בה.

• איך נבחר איפה להשקיע? בארה"ב יש 50 מדינות, 5030 מחוזות, 19200 ערים וכל עיר היא שוק שונה. בשיעור הזה אתם תלמדו איך למצוא את העיר והשוק המתאימים ביותר למסלול ההשקעה שלכם, וככה תדעו איפה הכי כדאי לכם להשקיע בארה"ב.

• LLC זו המקבילה של חברה בע"מ. למה אנחנו צריכים את זה, ואיך לפתוח חברה בארה"ב כולל העלויות, הזמנים והדרך הנכונה לעשות זאת.

• מה הם הקריטריונים לשוק של BUY&HOLD? אנחנו נלמד את הקריטריונים הדרושים לשוק של שכירות או במילים אחרות: איך מזהים שוק טוב לרכוש בו נכס ולהשכיר אותו כדי לקבל את התשואה הכי גבוהה מהשכרת הנכס שלנו.

שיעור מס' 1

ניתוח שוק הנדל"ן בארה"ב

בשיעור הראשון נעבור על תוכנית העבודה שלנו ונבין מה התוכנית ועם אילו כלים אנחנו הולכים לצאת מהקורס.

נלמד ביחד:
>> למה דווקא נדל"ן ולמה דווקא בארה"ב ולא במדינות אחרות?
>> למה נדל"ן בארה"ב נחשב ההשקעה הסולידית והבטוחה ביותר בעולם ההשקעות ועם זאת לצד תשואה גבוהה עד פי 4 מישראל?

נלמד על המחזוריות (סייקל) של שוק הנדל"ן בארה"ב שמתרחשת כל 10 שנים בממוצע ואיך להגיב אליה. כיצד השוק עולה, מתי הוא נופל, למה זה קורה, מתי זה קורה ובעיקר איך אתם יכולים להרוויח מזה המון כסף?

נעבור על גרפים וניתוחים של שוק הנדל"ן שיעזרו לכם להבין כיצד מתנהג שוק הנדל"ן בארה"ב, נסביר למה הוא מתנהג כך וכמובן נעבור על תחזית השוק לשנתיים הקרובות.

לבסוף נלמד מהם הכלים הדרושים בכדי להשקיע בחוכמה בנדל"ן בארה"ב. בצורה כזו אתם תדעו מה אתם צריכים להכין מראש, כולל כלים, זמן התעסקות משוער והון התחלתי.

שיעור מס' 4

אתרים חשובים

בשיעור הזה נלמד איפה למצוא את העסקות שלנו:

ZILLOW.COM - זה האתר הכי חשוב לנו כמשקיעי נדל"ן. באתר הזה נוכל למצוא נכסים גם להשכרה לטווח ארוך וגם לפליפים. אך יש ללמוד להשתמש באתר הזה על מנת למקסם את הפוטנציאל שלו. אנחנו נלמד להשתמש בכלים שזילו מעניק לנו בכדי לעשות ניתוח נכס, ניתוח שוק ועוד המון כלים חשובים.
TRULIA.COM - באתר הזה נלמד איך מוצאים את רמת הפשיעה בעיר/שכונה שבה אנחנו מעוניינים לרכוש נכס.
XOME.COM - האתר הזה מציג נכסים למכירה וגם נכסים מעוקלים במכירה פומבית – אלו נכסים חשובים לנו במיוחד.
REDFIN.COM - גם באתר הזה נוכל למצוא נכסים למכירה או נכסים לשכירות. זה יעזור לנו להשוות את מחירי הנכסים באזור.
HOTPADS.COM - אתר שמתמחה בנכסים לשכירות בלבד שיעזור לנו לדעת כמה ביקוש לשכירות יש בעיר/שכונה שבה אנחנו מעוניינים לרכוש נכס לצורך שכירות.
AUCTION.COM - אתר שמתמקד בנכסים מעוקלים מהבנקים ומבתי המשפט. שם נוכל למצוא עסקאות מעולות לפליפים ונכסים בשווי של 70% מתחת לשווי השוק.

שיעור מס' 3

סוגי נכסים

בשיעור הזה נלמד:

אילו סוגי נכסים קיימים? נעבור על כל סוגי הנכסים הקיימים בארה"ב ונלמד באילו סוגי נכסים הכי כדאי להתמקד ולמה דווקא בהם. כך אתם תוכלו להתאים סוג של נכס למסלול ההשקעה שלכם על מנת למקסם רווחים.
איך למצוא מה היא השכירות האמיתית של הנכס? תוכלו לחשב במדוייק כמה כסף תקבלו כל חודש מהשכרת הנכס שלכם.
איך למצוא את שווי הנכס האמיתי בשוק? מה זה ARV ו-MKV ומדוע אלו שני המושגים החשובים ביותר בנדל"ן. כל משקיע חייב לדעת למצוא את מחיר הנכס בשוק בכדי לדעת שהוא לא משלם מעל למחיר השוק. מחיר השוק האמיתי של כל נכס בארה"ב וכמובן גם איך לצפות מה יהיה מחיר הנכס לאחר שתשפצו אותו עוד לפני שבכלל קניתם את הנכס. ככה נוכל לחשב מראש את התשואה ולהעריך תוך כמה זמן נקבל אותה.
מהם ההוצאות שיש לנו על אחזקת נכס? ככה נוכל לחשב כמה שיותר מדוייק את הרווח שנקבל מהשכרת הנכס וגם נוכל לדעת מה הסכום שנשלם פר שנה אם הנכס יעמוד ריק מסיבה כלשהי. כלומר: מה הסיכון שלנו? איך לחשב תשואה אמיתית? (ל-Buy&Hold)
נלמד איך לחשב תשואה אמיתית או במילים אחרות: נדע איך לחשב כמה נרוויח באמת מההשקעה שלנו.
נוסחת כדאיות עסקה - NOI/PP=ROI. נוסחה שבה נשתמש כדי לדעת מה התשואה על כל נכס. זו נוסחה שעובדת כל פעם וכל מה שצריך הוא להזין את הנתונים שלמדנו.
מחשבון כדאיות עסקה לרנטל - מחשבון שבניתי כדי לחשב מהר האם העסקה כדאית. מדובר במחשבון פשוט לשימוש שעוזר לנו לדעת האם הנכס שאנחנו בודקים הוא עסקה טובה או לא, וחוסך לנו המון זמן.

שיעור מס' 6

ניתוח נכסים

בשיעור זה נלמד פילטור נכסים ל BUY & HOLD.

• נעבור על 5 נכסים וננתח אותם כדי לקבוע האם זו עסקה טובה או לא טובה עבור קנייה לצורך השכרה.

• נעשה את התהליך מההתחלה ועד הסוף:
החל מחיפוש הנכס ועד לסיום הניתוח של הנכס. חייבים ללמוד מדוגמאות!

שיעור מס' 5

due dilligence

בשיעור זה נלמד ביחד:
>> מה הן הנקודות הקריטיות לפסילת נכס?

מה הם הסעיפים שיפסלו נכס ויהפכו אותו לעסקה לא כדאית?

בשיעור הזה נלמד לפסול נכס מהר ככל האפשר, במידה והוא באמת לא מתאים. ככה שלא נצטרך לבזבז זמן בניתוח נכס על עסקה לא טובה. ככל שיהיה לכם יותר זמן לבדוק עוד עיסקה, תוכלו לבדוק יותר נכסים ולמצוא יותר עיסקאות טובות.

תהליך ה- due diligence.

זה התהליך שבו אנחנו עוברים על מצבו של הנכס כדי לקבוע האם הנכס טוב פיזית או במילים אחרות: מה מצבו הפיזי של הנכס?

אנחנו עוברים סעיף סעיף בטבלת ניקוד מיוחדת שהכנתי, שבסופה התוצאה של הניקוד קובעת האם הנכס טוב או לא. לדוגמה נכס עם ניקוד נמוך מ- 55 פסול.

שיעור מס' 8

מציאת נכסים

בשיעור הזה נלמד איפה למצוא את העסקות שלנו:

בשיעור הזה נעבור על 5 נכסים וננתח אותם כדי לקבוע האם זו עסקה טובה או לא טובה עבור קנייה לצורך פליפ.
נעשה את התהליך מההתחלה ועד הסוף: החל מחיפוש הנכס ועד לסיום הניתוח של הנכס כדי להחליט האם כדי לקנות את הנכס או לא, וכמה כסף אנחנו צפויים להרוויח מהעסקה שמצאנו.

שיעור מס' 7

buy fix&sale

בשיעור הזה נלמד:

איך מוצאים נכס לצורך פליפ? אנחנו נבין מה היצע הנכסים הנוכחי באזור שבו אנחנו רוצים לרכוש נכס (כלומר תחרות) ואיך לדעת לזהות את זה.
D.O.M - באיזה מהירות נמכור את הנכס? באמצעות הכלים בשיעור הזה אנחנו נבין מה תהיה המהירות המשוערת שבה נמכור את הנכס שלנו.
רמת פשיעה (TRULIA) - נלמד איך למצוא את רמת הפשיעה בשכונה בה אנחנו מעניינים לקנות נכס לפליפ, ומה המשמעות שלה על מחיר הנכס.
חזרה קצרה על ARV / MKV (שיעור מספר 3) - אנחנו נראה כיצד המושגים האלה משתלבים ברוב השלבים של העבודה שלנו על הנכס.
מחשבון כדאיות עסקה לפליפ. אתם תקבלו גישה למחשבון שבניתי ותלמדו לעבוד איתו. המחשבון עוזר לכם לדעת האם יש או אין כדאיות עסקה בנכס שאתם מנתחים לצורך פליפ.
מחשבון כדאיות עסקה לרנטל - מחשבון שבניתי כדי לחשב מהר האם העסקה כדאית. מדובר במחשבון פשוט לשימוש שעוזר לנו לדעת האם הנכס שאנחנו בודקים הוא עסקה טובה או לא, וחוסך לנו המון זמן.

שיעור מס' 10

תהליך הרכישה

בשיעור הזה נלמד:

Closing company
זאת חברת הסגירה שאמונה על תהליך המכירה/קנייה והיא משמשת נאמנה לשני הצדדים: המוכר והקונה. אנחנו נלמד מה תפקידה בתהליך הקנייה/והמכירה ואיך לעבוד איתה. אל תדאגו, זה לא מסובך.
ההצעה – (חתימת חוזה + נספחים + מקדמה)
נעבור על כל התהליך מרגע ההצעה שאנחנו שולחים למוכר ועד לרגע שאנחנו שולחים לו מקדמה לרכישת הנכס.
Inspection - נלמד איך להשתמש בכלי הזה בכדי לוודא שאנחנו עושים עסקה טובה ולא חשופים להפתעות לא נעימות לאחר הקנייה בגלל מצב לא טוב של הנכס. זה יעזור לנו להימנע מהוצאות לא רצויות.
Title search & survey – בדיקת קווי מגרש ובדיקת שטר הבעלות אם יש חובות, עיקולים, שעבודים משכנתאות וכו'.
HUD 1 - זה טופס קנייה/מכירה של הנכס בטופס הזה מפורט התפלגות הכספים של המכירה/קניה: כלומר כמה כסף שילם הקונה כמה כסף קיבל המוכר ולאן הלך הפער (ברוקרים , טייטל קומפני, ביטוח וכו'). הטופס הזה הוא המסמך שאנחנו נגיש למס הכנסה בנוגע לקניה/מכירה של הנכסים שלנו.
אנחנו נלמד לקרוא ולהבין את הטופס הזה מההתחלה ועד הסוף, ככה שזה יהיה פשוט.
העברת יתרת הכסף לחברת הסגירה(בנאמנות). תהליך העברת יתרת הכסף לצורך השלמת קניית הנכס.
Closing day - קבלת מפתחות לנכס. מה קורה ביום הסגירה ביום שבו אנחנו מקבלים מפתחות או לחילופין נותנים את המפתות אם אנחנו המוכרים ומקבלים את הכסף.
Insurance + management - ביטוח + חברת ניהול. אנחנו נלמד איך עושים ביטוח לנכס, למה זה חשוב ואיך פונים לחברת הניהול שתנהל לנו את הנכס במידה ורכשנו נכס לצורך שכירות.
העברת כספי השכירות לחשבון הבנק שלנו. נלמד מה היא הדרך היעילה והזולה ביותר לקבל את כספי השכירות שלנו לחשבון הבנק שלנו.

שיעור מס' 9

החוזה

בשיעור זה נלמד על החוזה.

איך בנוי חוזה סטנדרטי?
נעבור על חוזה קנייה/מכירה סעיף סעיף ונסביר אותו כדי שתוכלו לקרוא ולהבין בעצמכם את החוזי הקנייה והמכירה שאתם קונים/מוכרים נכס.
בנוסף, אנחנו נלמד מה זה טייטל אינשורנס – ביטוח על שטר הבעלות של הנכס למה אנחנו חייבים שיהיה לנו אחד כזה, איך משיגים אותו ומה המטרה שלו.

שיעור מס' 12

השיפוץ

בשיעור הזה נלמד על שלב השיפוץ:

מהם הסעיפים העיקריים (big ticket). נלמד מהם הסעיפים העיקריים והיקרים בשיפוץ בית ואיך להעריך את העלות שלהם.
רמות שיפוץ לפי אזור. נלמד שיש כמה רמות שיפוץ שנות ואיך להתאים את רמת השיפוץ הנכונה לנכס שלנו בכדי לצמצם הוצאות ולמקסם רווחים?
טבלת מחירים - טבלת מחירים של סעיפי השיפוץ השונים. כמה עולה כל דבר כגון ריצפה מזגן דלתות וכו'?
עלות העבודה (LABOR) - עלות מרכיב העבודה בשיפוץ נלמד איך לדעת מהו מרכיב העבודה מתוך העלות הכוללת של השיפוץ.
הצעת מחיר ואופן התשלום
נלמד איך לקבל ולהבין הצעת מחיר לשיפוץ ואיך להשתמש באופן התשלום כביטוח עבורנו לסיום העבודה בצורה הטובה ביותר סרטוני וידאו מתוך הום דיפו: חנות הכלבו הגדולה ביותר בארה"ב לחומרי בנייה ושיפוץ. אנחנו כמובן נסביר על אתר האינטרנט שלהם וכיצד להתמצות בו.

שיעור מס' 11

בניית צוות

בשיעור הזה נלמד לבנות צוות מקומי

חברת סגירה – CLOSING COMPANY
איפה מוצאים, איך יודעים אם היא טובה או לא, כמה זה עולה ועוד אינפורמציה חשובה על חברות הסגירה. חשוב לציין שהמשקיעים שלנו גם מקבלים גישה לכל הספקים שאנחנו עובדים איתם.
קנייה מכירה – BROKER
איך מוצאים ברוקר טוב ואיך מפתחים איתו מערכת יחסי עבודה שתעזור לנו להשקיע בצורה יותר חכמה.
חברת ניהול – PROPERTY MANAGEMENT
איפה מוצאים ואיך יודעים מה לדרוש ממנה? הכי חשוב: איך להתנהל מול חברת הניהול?
שיפוץ+ גינון – HANDYMAN/REHAB CREW
הדבר הכי חשוב כשעושים פליפ זה קבלן שיפוצים טוב. אנחנו נלמד איפה מוצאים כזה ואיך אנחנו מגינים על עצמנו בתהליך השיפוץ. נלמד גם למה צריך גנן ואיפה מוצאים גנן טוב.
ביטוח – INSURANCE
סוכן ביטוח. אנחנו נלמד איפה למצוא סוכן ביטוח טוב ולמה אנחנו צריכים אחד.
רואה חשבון – CPA
רואה חשבון טוב הוא מאוד חשוב. תקבלו המלצה לרו"ח מעולה וגם תלמדו איך למצוא רו"ח טוב בעצמכם.
עו"ד – LAWYER
לא נשתמש בו הרבה, אבל תמיד טוב שיהיה לנו עו"ד ונלמד איך מוצאים עו"ד טוב.

שיעור מס' 13 נכסי זבל

בשיעור הזה נלמד על נכסי זבל:
• מהם נכסי זבל?
נלמד מה זה המושג נכסי זבל ולמה חשוב לנו להתמקד בהם? רמז: מהם אפשר לעשות את התשואה הגבוהה ביותר!

איפה מוצאים אותם?
איפה ניתן למצוא את הנכסים האלה ואיך לזהות אותם?
איך מוצאים את הפנינים?
איך מוצאים את העסקאות הטובות בנכסי הזבל?
איפה הכסף?
איך מרוויחים כסף והרבה מנכסים אלו?

עכשיו זה הזמן לצאת לדרך
לרכישת הנכס הראשון!