top of page
Gradient
CPI LOGO LABELS4 big_edited.png

מה הסיבה שבתור מי שגר חצי מהזמן בישראל וחצי מהזמן בארה"ב,
אני משקיע רק בארה"ב?

אם מהשכרת דירה בישראל מרוויחים 5,000 שקלים בחודש, בארה"ב באותו סכום השקעה אתם כנראה תרוויחו 15,000 בחודש.

הממוצע הוא פי 3 יותר.

לכן החלטתי לכתוב לכם 11 טיפים למשקיע המתחיל שרוצה להיכנס להשקעות נדל"ן בארה"ב.

שמי חן גולדשטיין ואני משקיע בנדל"ן כמקצוע. כל מה שאני עושה בחיים זה להשקיע בנדל"ן, בעיקר בפלורידה וניו יורק. יש לי קהילה של כ-150 משקיעים ישראלים שמשקיעים ביחד איתי. חלקם איתי כבר כמה שנים וחלקם כמה חודשים.

חן sharpen.png


אז חוץ מהעובדה שמדובר בהשקעה פי 3 יותר משתלמת מאשר בישראל (תאמינו לי שאני יודע), ושזה יותר פשוט ממה שחשבתם, בעיניי מדובר בהשקעה הכי בטוחה שיש.

לא אני ולא אף אחד מהמשקיעים שלי מעולם לא הפסדנו כסף בעיסקה.

אולי הרווחנו פחות ממה שרצינו ואולי היו עיסקאות שהתארכו, אבל מעולם לא הפסדנו.

אז הנה 11 דברים שאתם צריכים לדעת לפני שאתם נכנסים לתחום: 

טיפ מס' 2

 את הכסף בנדל"ן עושים בקנייה! 

האמת שהסעיף הזה נכון לנדל"ן בכל מדינה.

ככל שנקנה את הנכס שלנו במחיר טוב יותר, כך יעלה הרווח שלנו. גם החזר ההשקעה משכירות וגם הרווח במידה ונשפץ ונמכור.

תמיד תנסו לרכוש במחיר מתחת למחיר השוק.

אסור לנו להתפתות ולקנות נכס בתקווה שהערך שלו יעלה. זה נקרא ספקולציות.

ישנן המון דרכים לקנות נכס משמעותית מתחת למחיר השוק. בארה"ב לצורך העניין יש הרבה יותר אפשרויות כאלה מאשר בישראל. אני לימדתי את המשקיעים שלי לעשות את זה לצורך העניין. למשל: נכסים מעוקלים, מוכר עם מוטיבציה למכור, מכירות פומביות של נכס משועבד וכו'. הסיבות לא משנות. העיקר שנקנה מתחת למחיר השוק.

טיפ מס' 1

 בניגוד למה שאנשים חושבים: 

 לא צריך לטוס לארה"ב כדי להשקיע. 
גם אם באותו הרגע אני נמצא בבית שלי בארה"ב,

99% מהעבודה נעשית מהמחשב במילא.

אם אתם רוכשים רק נכס אחד, אין באמת הצדקה כלכלית לטוס לשם ולראות אותו. תאמינו לי שזה לא יתן לכם כלום.

יש מספיק אנשי מקצוע שיכולים לעשות עבורכם בדיקות והם ישימו לב לכל מה שאתם במילא לא תדעו לזהות אם עוד אין לכם ניסיון. אם אתם רוכשים יותר מנכס אחד, או רוצים להפוך את זה למקצוע, כבר יש הצדקה לטוס.

טיפ מספר 4

 האם יש לכם צוות מקומי? 
הדבר הכי חשוב שצריך בכדי להשקיע בנדל"ן בארה"ב זה צוות מקומי. הרי אנחנו משקיעים זרים - כאלו שלא נמצאים בשטח. מישהו צריך לשפץ את הנכס עבורנו או לנהל אותו אל מול השוכרים. לכן חשוב מאוד שיהיה לנו צוות מקומי, מקצועי ואמין, כמובן במחיר טוב.

בסופו של דבר הפרויקט יקום ויפול על הצוות המקומי ולכן חשוב מאוד לבחור צוות טוב שמבין אתכם ויש לכם תקשורת טובה איתו. זה יחסוך הרבה כאבי ראש התעסקות ובעיקר כסף.

טיפ מס' 3

 אם אתם רוכשים נכס לשכירות בארה"ב,

תרכשו אותו במחיר של עד 90% מערך הנכס בשוק. 
למה? מפני שאם אתם קונים נכס לשכירות,
אתם תוכלו למכור את הנכס מתי שתרצו מבלי להפסיד כסף מהמכירה. כאשר מוכרים נכס, יש לנו כמוכרים 10% עלויות מכירה. מה שאומר שאנחנו נקבל 90% מהסכום ששולם על הנכס. לכן תמיד צריך לרכוש ב-90% מערך הנכס בשוק. זאת הדרך להבטיח שלא נאבד כסף.

טיפ מס' 6

 רוצים השקעה עם אחוזי רווח גבוהים? 

 חפשו נכסים שבורים. 
אחת הטעויות שאנשים עושים בהשקעות,

היא שהם מחפשים נכס שהם היו רוצים לגור בו.

זו טעות. הנכסים שמניבים לי הכי הרבה כסף ברוב המקרים, הם נכסים שאף אחד לא מוכן לגעת בהם, ולכן אני רוכש אותם בסכום מאוד נמוך, משפץ עד שהם נראים מדהים ומוכר אותם ברווח מאוד גבוה.

אם אתם עובדים עם האנשים הנכונים, אפשר לעשות עשרות פרוייקטים כאלה בשנה.

טיפ מס' 5

 הפרד ומשול: לעולם אל תתנו למנהל

הנכס שלכם לתקן את התקלות בנכס
זה רק ידרבן אותו "לייצר" תקלות.

כך זה עובד: הדייר מתקשר למנהל הנכס ואומר לו שיש סתימה בביוב, מנהל הנכס מזמין אינסטלטור שיתן הצעת מחיר לתיקון הסתימה. במידה ומנהל הנכס הוא זה שמביא את האינסטלטור הוא עלול להגיד לו שיעלה את המחיר שהוא גובה עבור התקלה בעוד 100$ ושיעביר לו (למנהל הנכס) את ההפרש. לכן תגידו למנהל הנכס שלכם שכול תקלה שיש שיצור אתכם קשר ואתם תשלחו את איש המקצוע שלכם.

ככה מנהל הנכס שלכם לא ירוויח מכל התהליך ובצורה כזו לא יהיה לו אינטרס לייצר תקלות בנכס שלא קיימות באמת, ואתם תחסכו המון כסף.

טיפ מס' 8

 תבצעו ניתוח נכס מעמיק! 

ניתוח נכס טוב ומעמיק יעלה את הסיכויים שלכם לפרויקט טוב, מוצלח ומרוויח. ניתוח הנכס חייב להיעשות לפני הקנייה,

וצריך לכלול את הדברים הבאים:

>> שווי הנכס בשוק במצבו הנוכחי - נקרא MKV.

>> שווי הנכס בשוק לאחר השיפוץ - נקרא ARV.

>> עלות השיפוץ – הצעת מחיר מפורטת מקבלן כולל התחייבות למחיר.

>> גובה השכירות שניתן לקבל מהשכרת הנכס.

>> גובה ההוצאות השנתיות הקבועות של הנכס.

>> שאלה חשובה שחייבים לשאול מראש - DAYS ON MARKET – תוך כמה זמן תוכלו למכור את הנכס שלכם במידה ותרצו?

>> מלאי – כמה נכסים עומדים למכירה/שכירות בשכונה שלכם?

טיפ מס' 7

 הכירו את השטח! 

 תלמדו לעומק את העיר שבה אתם  עובדים. 

ארה"ב מורכבת מ- 50 מדינות, 5030 מחוזות ו- 19200 ערים שונות.

כל עיר היא שוק נדל"ן בפני עצמו. כל שוק נדל"ן מתנהג בצורה שונה ויש לו חוקים משלו. חשוב מאוד להכיר את חוקי המדינה, המחוז והעיר בה אתם משקיעים. בניו יורק לדוגמה יש מיסי מדינה פרט למיסי הארנונה.

לעומת זאת בפלורידה אין מיסי מדינה. רצוי גם להכיר את העיר שבה אתם משקיעים עד לרמת השכונות. רצוי לדעת איפה כן כדאי לקנות נכסים ואיפה לא. אפשר לזהות מתי מתחיל טרנד של עליית מחירים בשכונה.

לא ספקולציה שמבוססת על נכס אחד אלא במגמה שכונתית.

לדוגמה: שכונת הארלם בניו יורק בעבר הייתה שכונה מוכת פשע ומחירי הנכסים בה היו נמוכים משמעותית לעומת שאר השכונות במנהטן. אולם עם השנים התחלפה האוכלוסייה ומחירי הנכסים הכפילו את עצמם עד פי 5 בעשור האחרון. אפשר להסתובב בעצמכם בעיר וככה להכיר אותה, ואפשר לשאול ברוקר מקומי שחי ועובד בעיר כמה שנים טובות.

טיפ מס' 10

 חופש המידע בקצות האצבעות שלכם: 
ארה"ב היא מדינה קיצונית בכל הנוגע לחופש מידע.
 

הכול גלוי לפניכם בלחיצת כפתור. אתם יכולים להצליב מידע מכמה מקומות לגבי הנכס שאתם עומדים לרכוש, לפני הרכישה. ככה אתם תדעו הכל על הנכס. לכל נכס בארה"ב יש דף אונליין נגיש לכולם באתר של השמאי המחוזי. שם תמצאו את הפרטים שאתם צריכים לגבי הנכס, כולל הערכת מחיר הנכס, גודל הנכס, ממה הוא בנוי, כמה חדרי שינה ואמבטיות יש לו ועוד המון אינפורמציה.

אתם יכולים לבדוק אפילו בכמה הוא נמכר בכל מכירה מהיום הראשון שהוא נבנה ועד היום. ככה תוכלו לדעת בכמה קנה אותו המוכר שמוכר לכם את הנכס וזה יעזור לכם במשא ומתן.

אתר השמאי המחוזי הוא לא האתר היחידי שיספק לכם מידע על הנכס. ישנם עוד המון אתרים כמו אתר משלם המיסים - שם תוכלו לדעת מה גובה הארנונה שתצטרכו לשלם כל שנה עבור הנכס ועוד אתרים רבים שאדבר עליהם במקומות אחרים.

טיפ מס' 9

 קרפה דיים – נצל את היום. 

ידוע שמשבר טומן בתוכו הזדמנות. התפקיד שלנו הוא לדעת לזהות הזדמנות בכל משבר. וורן באפט שהוא המשקיע הכי מפורסם בעולם, אמר:
"אני פחדן כשכולם אמיצים ואמיץ כשכולם פחדנים". הכוונה היא שכשיש משבר בשוק הנדל"ן,
במקום להילחץ אנחנו צריכים לחפש את ההזדמנות ולנצל אותה. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 שוק הנדל"ן בארה"ב חווה משבר קשה שהתחיל בגלל שהתפוצצה בועת הנדל"ן. מחירי הנכסים בארה"ב ירדו משמעותית. ישנן ערים בהן הנדל"ן ירד ב- 90%. תארו לעצמכם שהיה לכם את הידע שיש לכם היום בעולם הנדל"ן, בשנת 2008.

הרי הייתם קונים נכסים כמו מטורפים. יש לי משקיעים שקנו נכסים בשנת 2011 ב- 80 אלף דולר לנכס ומכרו אותם בתחילת שנת 2020 ב- 220 אלף דולר לנכס. אתם צריכים לדעת לנתח את שוק הנדל"ן או לפחות לדעת לקרוא את ניתוחי השוק שעושים גורמי מקצוע בשבילכם. ככה תדעו מתי זמן טוב לקנות ומתי זה זמן טוב למכור.

טיפ מס' 11

 מי הם השוכרים הכי טובים? 

כבעלי נכס, נקודת התורפה הכי גדולה שלנו היא השכירות. בארה"ב נהוג שהשוכר משלם פעם בחודש את השכירות החודשית ללא 12 צ'קים מראש.

כל חודש הוא משלם. אין שום ערבות בנקאית לשכירות והדבר היחיד שיש לנו כבעלי נכס, הוא חודש אחד דיפוזיט בגובה השכירות, למקרה שהשוכר לא משלם. שוכר בעייתי יכול לגרום לנו להפסדים ובזבוז זמן בחיפוש אחר שוכר חדש.

אז מה עושים כדי להבטיח שנקבל שכירות? פשוט: משכירים את הנכס לדייר שמקבל עזרה במימון השכירות מהמדינה. בארה"ב יש המון כאלה. ככה נוודא שנקבל בטוח את כספי השכירות מהמדינה. בקשו מחברת הניהול שלכם לחפש לכם דייר שמקבל עזרה בתשלומי השכירות מהמדינה וככה תקבלו שכירות כל חודש מהמדינה ישרות לחשבון הבנק שלכם.

אהבתם? מעוניינים לשמוע עוד?

הכנתי עבורכם קורס חינמי בשם "מגלים את אמריקה",

שבו אני מסביר את כל הבסיס להשקעות נדל"ן בארה"ב,

ומראה לכם בפועל איך להשתמש בחלק מהאתרים שעוזרים לכם לאתר נכסים ולהעריך את השווי שלהם.

לאחר הקורס החינמי אתם מוזמנים להחליט איך להמשיך -

​איתי או עם מישהו אחר. אני נמצא בארה"ב חצי מהזמן בשנה, ולכן עושה שם גם סיורי משקיעים לכל מי שמעוניין להיכנס לתחום בצורה רצינית.

רוצים לראות כבר עכשיו את הקורס החינמי?

פשוט תשאירו פרטים ותקבלו אותו ישר למייל:

CPI LOGO LABELS4 big_edited.png

עכשיו זה הזמן לצאת לדרך 
לרכישת הנכס הראשון!

bottom of page